아무래도 요즘 주식과 기업들에 대한 이야기만 한 것 같아 '부동산'에도 조금 관심을 가져보았다.
예전에는 보이지 않던 집들이 보이고, 부동산, 아파트 재개발이 무엇인지, 청약은 어떤건지, 사회생활을 하다보니 눈에 들어왔다.
주식하는 이유가 뭔가? 돈모아서 '집'사려고 하는거 아닌가?! 그렇다면 '부동산'에 대한 지식들도 가져야 할 것이다.
아직은 잘 모르지만 이제부터 이번에 발표한 2.4부동산 대책, 이전의 대책들을 하나씩 이야기해보며 나 또한 공부를 해보려고 한다.
정부가 2월 4일 부동산 공급 정책을 발표했다.
어떤 내용이 있는지 맛좀 봐보자.
출처 : 국토교통부 보도자료
25년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택 부지를 추가 공급하는 정책이라고 했다. 그런데 25년까지 '입주'된다는 이야기가 아니라 '부지가 공급'된다는 이야기이다.
>>주택부지를 확보하겠다.>>그다음 건물을 짓겠다.(웨우 엄청 길다이?)
"압도적"이라는 단어를 쓴 만큼 물량공급에 힘쓴다는 것으로 보인다.
또한 마지막에 'Affordable Housing' 즉 합리적인 가격이라는 영어단어를 씀으로써
물량 + 속도 + 품질 + 가격 까지 정부와 공공기관의 주도로 공급을 늘릴 것이라고 한다.
그리고 청약에 대한 이야기가 들어갔다.
기존의 청약은 모두 '가점제'였다. 즉 무주택 기간이 길거나, 부양가족이 많거나 등 가점을 받아 많이 받는 사람들이 추첨 확률이 높던 제도이다.
이 제도의 취지는 무주택자 기간이 긴 사람들에게 헤택을 주고자 만들었지만, 반대로 사회초년생이나 무주택 기간이 짧은 많은 사람들의 반발을 불러일으켰다. 가뜩이나 결혼도 많이 안하고, 부양가족도 없는 1인가구가 많은데 이들에 대한 수요는 맞추지 못한 것이다.
그래서 다시 '추첨제'를 도입했다. 일반공급에서 약 30%정도이다. 추첨제가 다시 부활한 것이다.
대부분 건축과 관련된 규제를 완화한다는 이야기가 실려있다.
특히 눈여겨 봐야 할 것은 '재건축 초과이익 환수제'를 공공 시행을 전제로 할 경우에는 빼주겠다는 이야기를 한다.
이 말은 일반 민간 기업에서 재건축을 진행해서 재건축 초과이익이 날 경우에는 환수를 할 것이고,
공공기관에서 진행할 경우에 나오는 재건축 초과이익은 환수하지 않겠다는 것이다.
즉 민간이 아닌 '공공'이 주도가 되겠다는 의도로 보인다.
하지만 사실 공급 확대라는 것은 민간+공공 모두가 함께 힘을 합해 공급을 늘리면 되지않을까? 굳이 공공 시행을 전제로 재초환을 미부과 한다는 것은 생각해 봐야 할 문제일 것이다.
공공기관이 사업을 진행해준다면
정부가 이를 함께하니 인허가 등의 시간이 대폭 간소화되고, 규제도 완화되고, 그로 인한 이익을 함께 공유하겠다~~라는 의미로 보인다.
이렇게 규제와 절차를 간소화 함으로써 얻게되는 추가적인 이익은 국가와 함께 나누도록 하여 공공주택, 임대등의 국가사업을 할 수 있도록 하겠다는 의도로 보인다.
과연 이러한 정책이 지난 지금, 어떠한 이야기들이 나오고 있을까?
공공기업들이 사업을 주도할 수 있도록 하여 시세 차익을 내게 하고 그걸 정부에게 조금 나누어 주라! 라는 의도인 것인데 과연, 시장은 어떨까?
1. 민간 사업자들은 반대하고 있다.
민간 사업자들이 건물을 지을 때에는 각종 규제로 막아놓고선, 이제와서 다 풀어주고, 공공기관들이 주도할 수 있도록 하면 어떻게 하냐, 솔직히 민간 기업들이 더 건물을 잘 짓지 않느냐? 내로남불이다! 라는 의견이다.
2. 국민들의 반응은 절반 정도는 도움이 되지 않을 것이라는 여론조사 결과도 있다.
하지만 이는 '여론조사'일 뿐이다. 표본도 완벽하지 않기 때문에 지나가듯이 보면 될 듯 하다.
https://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2021/02/08/2021020800692.html
[리얼미터] 국민 10명 중 5명 "2·4 부동산 대책, 도움되지 않을 것"
서울 56.4% "도움 안될 것" 20대 10명 중 6명은 "도움되지 않을 것" 응답국민 10명 가운데 절반 이상이 2.4 부동산 대책이 부동산..
biz.chosun.com
3. 문제는, 이를 통해 주요 민간 건설사들의 주가가 떨어진 것이다.
2월 4일 부동산 대책이 나오자마자 건설주들이 일제히 떨어졌다.
https://www.sedaily.com/NewsView/22IGS6VJUM
2·4 부동산 대책에도...힘 못쓰는 건설주
정부가 오는 2025년까지 83만 가구의 주택을 공급하겠다는 대책을 내놓았지만 건설사 주가는 오히려 뒷걸음질 치고 있다. 공급 대책의 실효성에 의문이 제기되는데다 연초 이후 가파르게 오른 주가가 부담으로 작용..
www.sedaily.com
정부의 '부동산 공급정책'이 발표된다고 하자 주주들은 공급 확대를 약속했으니 민간 기업들의 수주도 많아질 것이고 덩달아 주가도 오를 것이라고 예상했지만, '공공기관 주도 사업'임이 나오자 민간 건설사들의 주가가 떨어진 것이다.
4. 발표하고 정권이 또 바뀌면 계속 이거 적용되는거야? 또 바뀌는거 아냐?...
또한 2025년까지 택지 확보를 한다는 것이지, 우리가 직접 살 수 있다는 것은 어디에도 나와있지 않다.25년까지 택지를 확보하면, 그 후에 집을 지어야 할 건데, 그런 것까지 생각하면 너무 길다는 것이다.
https://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2021/02/08/2021020801163.html
처음 나온 광역시 공급대책이 집값 잡을까… "5년후 효과. 당장은 어려워"
정부의 2.4 공급대책이 부동산 시장에 미칠 영향에 대한 여러 분석이 나오는 가운데 광역시가 받을 영향에도 관심이 쏠리고 있다. 이번 대책에는 ..
biz.chosun.com
그렇기 때문에 현 정책이 나오고 정권이 1년 가량 남았는데, 과연 다음 정권에도 이러한 기조가 계속 될 것인지, 고민을 하게 만드는 것이다.
5. 발표를 보아하니 공급 의도는 알겠어, 근데 어디다가 하는지도 모르고,,, 현금주고 땡?...
또한 가장 중요한 문제는 정부가 만약 재개발 구역을 지정할 경우 이전에는 기존에 있던 주택 매입자들에겐 입주권이 주어지는 것이 당연했다. 그렇기 때문에 재개발 지역에 투자하는 사람도 많았고, 어쩔 수 없이 낙후된 지역에 살던 사람이라도 혹시나 재개발 소식이 들리면 분양권을 받을 수 있었기 때문에, 어떻게보면 '대박'이 생길 수 있었다.
하지만 이번 대책은 2월 4일이후 이 지역에 주택을 산 사람은 재개발지역으로 지정되면 정부가 현금을 그저 주는 ,'현금청산'의 대상자가 되고, 따로 분양권을 받을 수 없게 된다.
그런데 이러한 기준이 2월 4일 이전에 산 사람은 분양권을 받을 수 있고, 그 후에 산 사람은 분양권 없이 '현금청산'이 된다는 것이다.
쉽게 예를 들어 철수는 주변 지인들의 추천으로 작년 재개발 될 것 같은 오래된 연립주택을 하나 샀다.
부지나 학교 위치 등을 보았을 때 재개발 될 가능성이 보였기 때문이다.
이러한 소문을 들은 영수, 가만히 있을 수 없었다. 그래서 고민고민 하다가, 2월 5일 철수가 산 바로 앞 주택을 사게 되었다.
시간이 지나고 정부의 발표가 나왔다. 철수와 영수가 매입한 주거단지가 정부 주도 재개발단지로 지정이 된 것이다.
철수와 영수는 부푼꿈을 꾸었다. 크~싸게 매입했는데 이거 만약 분양받으면 5억은 되겠지?ㅎㅎㅎ
하지만 둘의 결과는 하늘과 땅 차이였다.
2월4일 부동산 대책 전에 샀던 철수는 분양권을 받아 몇억의 시세차익을 받을 수 있었지만,
부동산 대책 이후에 산 영수는 당시 거래 시세인 8000만원에 대한 현금만 받고 나갈 수 밖에 없었기 때문이다.
이는 주택 투기를 하는 사람들의 이야기가 될 수 도 있지만, 어쩔 수 없이 자금이 부족해 살게되는 사람들에게도 재개발 후 분양권 획득이라는 빛이 있을 수 있었지만, 이제는 그냥 현금받고 다시 집을 다른 곳에 구해야 되는 상황이 된 것이다.
그렇기 때문에 아무도 다세대, 연립 주택에 대해 이번 발표후에는 아무도 사지 않으려는 것이다.
혹여나 내가 산 주택지역이 정부주도 재개발이 되는 순간, 시세차익은 커녕 현 시세에 맞는 현금만을 받고 나가야 하기 때문이다.
http://news.heraldcorp.com/view.php?ud=20210209000158&md=20210212003247_BL
“입주권 대신 현금청산”에 서울 단독·다가구 거래 ‘올스톱’ [부동산360]
2·4대책의 예상했던 부작용이 가시화되고 있다. 투기를 막겠다는 이유로 대책 발표일인 지난 4일 이후 주택 매입자에게 입주자격 부여 대신 현금청산을 시키겠다는 사상 초유의 조치에, 연립과 단독주택의 거래는 뚝 끊겼다. 9일 부동산실거래가시스템에 따르면 대책 발표일인 4일 이후 서울에서 단독주택과 다가구주택 거래 건수는 ‘0’을 기록했다. 서울에서만 100만호가 넘는 단독·다가구주택의 거래가 ‘올스톱&rsq...
news.heraldcorp.com
6. 이거이거 위헌아냐?...
그래서 이에 따른 문제가 '위헌'의 소지가 있다는 의견이 있다.
현재 어느 곳에 개발을 하는지를 발표 하지 않은 채 단지 이번에 발표한 '날짜'만 가지고 이 기준으로 현금청산을 하는 것은 국민의 재산권과 거주이전의 자유를 침해한다는 내용이다.
즉 정부가
"어디어디를 재개발 할거니깐 이쪽지역 거래하면 안돼~ 어차피 한다해도 현금청산임 ㅇㅅㅇ"
이렇게 말을 하지 않고 발표 후 일정시간이 지나서
"ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 재개발지역 됐어, 근데 너 2월 4일 이전에 주택 샀네? 그러면 분양권 ㅇㅋ"
"너는 대책 발표 후에 샀었네? ㅇㅇ그러면 현금받고 나가야함ㅇㅅㅇ"
이렇게 되는게 과연 맞냐는 것이다.
32만호, 83만호를 공급하겠다고 하면서 공공사업부지도 안정했으면서 단지 내가 2월 4일 이후에 산 게 나중에라도 공공사업부지가 되서 현금받고 나가라고 하면, 얼마나 화나겠는가?...위헌이라고 보기도 하는 것이다.
물론 정부도 최대한 빨리 공공사업부지를 발표하겠다고 했다. 그러면 그때 지정하면 되는데 왜 굳이 2월 4일날 발표해놓고 나중에 지정하냐는 것이다.
7. 현금청산의 기준은?...진짜 옆집은 5억된다는데?...
또한 현금청산에 대한 이야기다.
과연 '현재가치'로 판정해서 현금으로 주면 나갈까? 옆집은 단지 2월 4일 이전에 샀다는 이유로 5,6억이 되어가는데?...
또한 국회 심의를 최대한 빨리 통과시켜서 3월에 통과시킨다고 한다. 그럼 3월에 법이 통과되었지만 적용은 그 전인 2월 4일을 기준으로 한다?
법은 시행즉시 효력이 발생되지만 효력이 2월 4일부터라는게 뭔가 아이러니하다..
차라리 지역까지 딱 깔끔하게 정해서, 국회 통과시켜서, 통과되는 날부터 효력이 발생하고, 그에 따라 지역이 정해졌으니 맞춰서 움직이세요. 라고 하면 되지 않았을까? 조금은 생각해본다.
물론 정부의 입장은 그렇다. 원래 사는 집 만큼 현금을 주는 것인데, 과연 분양권을 주는 것이 올바른 방법인가? 라는 정부의 입장이다.
입주권을 줘야지만 그게 올바르다고 할 순 없지만 '형평성'에 어긋나 보이는 것도 하나의 시선이다.
25번의 부동산 대책으로 인해 참 많은 일들이 일어나고 있는 것 같다. 앞서의 '임대차법'도 많은 논란과 전세대란, 집값 상승을 불러 일으킨 것을 보며,
아 집값은 자본시장이 존재하는 한 정부 주도로 잡을 순 없는 것인가,
그냥 돈이 많게 살아야 하나, 여러가지 생각이 들었다.
물론 나는 아직 집을 살 여력은 되진 않지만 이러한 이야기들을 귀담아 듣고 다니는 것도 중요할 것으로 보인다.
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